推动保障性租赁住房 改善中低收入人群住房状况 农工党苏州市委会 住房是人民群众生活的基本条件，住房标准也是小康社会的一个重要标志。苏州已在这一方面取得了巨大成绩，据了解，市区居民住房自有率已达到75.79％，人均住房面积达到24.39平方米。但是，当前的住房政策是以售房为主，对于低保户则是提供廉租房。在高房价面前，一部分中低收入群体，虽然住房情况较差，但是买不起房；有的即使倾其所有购买了住房，也背上了沉重的经济负担，其他方面的生活质量急剧下降。近期，市政府拿出1000套低价房面向中低收入家庭出售，受到市民的欢迎，场面热烈。但是，仍然有相当数量家庭筹款困难，处于尴尬境地。这部分群体数量仍然不在少数。 如何使中低收入人群买不起房又能改善住房状况，我们认为，应从租赁住房着手。目前我市的住房租赁主要是市场租赁，租金包含房主所要求的利润，一般比较高，对于买不起住房的家庭也是难以长期接受市场租金的。因此，培育和发展保障性租赁住房市场，建设保障性租赁住房，建立保障性租赁住房制度，通过租赁住房形式是改善大部分中低收入阶层居住条件的一条可行之路。 纵观目前我市租房市场的情况，一是主要针对外来人员，据统计占总数的83.63%。由于实行备案制，2004年底出租人和承租人到房管部门备案的只有243套，基本处于无序、自由状态；二是针对低保户的廉租房，限制条件较多，面对的是享受低保且人均住房面积小于10平方米的极端困难户，保障的面较窄；三是老公房出租，目前市区有老公房出租253.39万平方米，44651户。这部分以低租金提供，基本已固化为租赁者的准产权，租赁者获得了市场性，租赁者居住房若被拆迁，还可获得政府80%的购房补贴；有些租赁者另外购房而将租赁房转租以获取高额租金，政府失去了对租赁房的主动调节权，旧的公房租赁陷入困境。 我们提出建设保障性租赁住房、建立新的保障性租赁住房制度不同于原有公房租赁制度，是在新的工资制度和市场经济制度下，保障新形成的中低收入阶层居住权的一种福利形式，在新的经营管理模式下实行微利的廉价租金，不是一项惠及每一个居民的普遍福利制度，它只是保障部分困难居民阶段性的居住权，而且适应居民经济和人员状况变化具有租赁的流动性，不能被出售。我们的设想是： 一、转变观念。首先应引导市民转变观念，“人人有房住”不等于“人人有住房”，租赁住房同样是“居者有其屋”的一种形式。即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50%左右，美国目前家庭自有产权房的比例也不过68%。我们要大力提倡和鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来，通过租赁住房改善居住状况。特别是原老公房动拆迁居民，可以改变以往动迁补偿安置一步到位，全部用商品房的产权转移给动迁居民的做法，引入租赁安置和租赁转移等多种方法进行拆迁补偿和安置。这样既能降低动迁成本，又能减轻动迁居民的经济压力、提高生活质量，还可以有效地推进动拆迁速度，减少动迁矛盾，加快城市建设。 二、保障性租赁房建设。租赁房可采用政府直接建房和政府补贴鼓励开发商投资建房两种形式。政府应唱主角，同时鼓励开发商投资建租赁房。政府还可以通过法规的形式规定，例如凡是在苏州开发某种规模以上的住宅项目时，必须要建造一定比例的保障性租赁房。由于是微利，对于按照政府规定标准建造廉租房的开发商，政府可通过减免有关税费、提供贴息贷款、提供低价土地、土地采用租赁方式或土地出让金改一年支付为分年支付等等方式鼓励开发商建设租赁房。同样，由于是保障性，租赁房的建设标准应该略低于其他商品房，如容积率、建筑密度可适当提高；绿化覆盖率可适当降低，略低于商品房小区，可采用阳台绿化、攀藤垂直绿化方式增加绿化覆盖；面积适中、如隔代不同居为依据、套型以中小套型为主、煤卫齐全、能保证安全使用等等。为便于管理，租赁房应相对集中，且能借助周边的公共设施。 三、租赁对象。保障性租赁房主要是解决中低收入、购房有困难、居住情况较差的人群。因而对于租赁对象应有一定的界定。比如，依据家庭年均收入、居住状况，又比如，下岗职工家庭及其子女结婚、老年退休职工家庭、动迁无力购房家庭、新落户苏州的家庭、青年公务员等。租赁对象应该通过一定程序取得租赁资格，并且是确定的，不得转租，也不存在事实上的亲属继承。为降低租赁风险，可实行承租人按住房价格的X%一次性交纳押金，退租时退还押金。 四、租金问题。租金标准应该既不同于计划体制下的福利租金、也不同于商品房租赁的市场租金，而是介于两者之间的、适合有一定经济来源又相对处于中低水平的收入者，适合于无能力购房但有能力租房的相对困难的人群。同时，为了从经济上保护保障性租赁住房制度的永续性，要实行取得微利的廉价租金办法。所谓微利的廉价租金，一是，合乎财务核算要求的完全成本和费用。此成本是包含政府提供优惠后的成本，二是，略低于社会平均利润的投资利润。即以较低的完全成本加上较低的利润，保证廉价租金和保障性质的实现。当然，租金随着管理费用的变化必须进行相应的调整。此外，扩大住房公积金保障面，允许公积金用于住房的租金支出或者用于租赁住房的押金支出。结合苏州实际情况，制定出住房公积金在保障性租赁住房中的具体使用办法，以解决困难职工租房方面的部分资金问题，拓宽促进保障性租赁住房发展的新渠道，帮助困难家庭职工租房方面发挥其应有的作用，并能促进住房公积金的征缴工作。 五、管理问题。保障性租赁住房制度是在新形势下的一项全新的制度。如何加强管理，是保证这项制度顺利实行的关键。我们建议，建立一个覆盖全市的，带有一定社会公益性的房屋租赁管理服务中心，提供住房租赁专业化、集约化服务，除通过各种方式筹措房源、高效率地开展租赁基本工作外，还要承担房屋维修、物业管理等综合管理职能。租赁管理服务中心既要采用企业化运作，在享受一定政策优惠和财政补贴的基础上，负责包括资金运营在内的整个保障性租赁住房体系的建设和正常运转，同时该中心又必须接受政府一定程度的监管。 六、法律保障。要保证保障性租赁住房制度的顺利推行，必须制定相应的法律法规、出台一系列有利于保障性租赁住房制度和市场发展的政策措施。法律法规应对保障性租赁住房的承租人、出租人、租赁供应方式、承租申请和审核及公示、租赁房屋的限制转租、租赁合同的主要条款、租赁房屋的物业管理以及违反管理办法的处罚等内容作出具体规定。 制度创新是创新体系的重要组成部分，制度创新的主体是政府。苏州正在向率先实现基本现代化努力。改善中低收入阶层生活质量，缩小贫富差距，构建和谐社会，是政府十分关注的问题。我们相信，政府主导下的保障性租赁住房制度一定能为中低收入家庭改善住房条件提供一种更好的选择。